Jakarta | Kementerian Keuangan telah menyetujui pemberian insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) bagi rumah susun subsidi dengan luas unit 45 meter persegi. Persetujuan tersebut menjadi inti perkembangan terbaru dalam kebijakan dukungan untuk hunian vertikal bersubsidi. Informasi itu disampaikan Komisioner BP Tapera Heru Pudyo Nugroho saat ditemui di Wisma Mandiri pada Jumat, 16 Oktober 2026.
Heru menyatakan bahwa persetujuan dari Kementerian Keuangan telah disampaikan dan komitmen dari pihak kementerian juga sudah ada. Keterangan tersebut menandai adanya dukungan Kemenkeu terhadap usulan insentif yang ditujukan bagi rumah susun subsidi tipe 45. Namun, informasi yang disampaikan dalam kesempatan itu tidak merinci besaran pengurangan pajak maupun kapan insentif tersebut mulai berlaku.
Dengan demikian, persetujuan ini dapat dipahami sebagai langkah administratif penting bagi rencana pemberian PPN DTP pada kategori hunian tersebut. Rumah susun subsidi dengan luas 45 meter persegi kini disebut secara khusus dalam keputusan yang mendapat persetujuan Kemenkeu. Perkembangan selanjutnya masih bergantung pada penjelasan resmi mengenai ketentuan pelaksanaan, termasuk mekanisme yang akan digunakan serta pihak-pihak yang memenuhi kriteria.
Pernyataan Heru juga memperjelas bahwa pembahasan insentif telah mencapai tahap komitmen dari kementerian terkait, bukan sekadar usulan yang masih menunggu tanggapan. Meski begitu, masyarakat dan pelaku sektor perumahan perlu menunggu informasi lebih lanjut sebelum menarik kesimpulan mengenai dampak langsung kebijakan tersebut terhadap harga atau transaksi unit. Untuk saat ini, fakta yang telah disampaikan adalah persetujuan PPN DTP bagi rusun subsidi tipe 45 serta komitmen Kemenkeu, sebagaimana disampaikan Heru di Wisma Mandiri pada Jumat, 16 Oktober 2026.
Sebelum usulan perluasan diajukan, cakupan insentif pajak untuk hunian bersubsidi mengikuti batasan yang lebih sempit. Ketentuan sebelumnya menyasar pembeli rumah tapak dan rumah susun dengan luas unit paling besar 36 meter persegi, serta harga jual sekitar Rp250 juta ke bawah. Dengan batas tersebut, unit berukuran lebih besar tidak otomatis memenuhi kriteria yang berlaku. Pembatasan ini menjadi latar belakang BP Tapera mengusulkan agar dukungan fiskal dapat menjangkau pilihan hunian yang lebih beragam bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Rusun tipe 45 memiliki luas unit yang melampaui ketentuan maksimal 36 meter persegi. Karena itu, memasukkannya ke dalam cakupan insentif memerlukan penyesuaian aturan, bukan sekadar penerapan otomatis atas ketentuan lama. Perbedaan ukuran tersebut penting, sebab skema yang sebelumnya berlaku dirancang dengan kriteria luas dan harga tertentu. Heru telah menyampaikan usulan perluasan ini sejak Juni 2026. Usulan tersebut meminta pemerintah mempertimbangkan kebutuhan unit tipe 45, termasuk ketika harga jualnya berada di atas kisaran Rp250 juta.
Perlu dibedakan pembebasan PPN yang tersedia berdasarkan ketentuan lama dan PPN ditanggung pemerintah (PPN DTP) yang diusulkan untuk rusun tipe 45. Pembebasan PPN dalam aturan sebelumnya terkait hunian yang memenuhi batas luas serta harga yang ditetapkan, sehingga tidak serta-merta berlaku bagi unit tipe 45 dengan harga lebih tinggi. Adapun PPN DTP untuk rusun tipe 45 merupakan perluasan insentif yang memerlukan dasar pengaturan tersendiri. Persetujuan atas usulan itu memungkinkan dukungan pajak diterapkan pada segmen baru, tetapi tidak berarti ketentuan pembebasan PPN lama dan skema PPN DTP menjadi satu skema yang sama. Pemisahan ini membantu menjelaskan siapa yang dapat memperoleh manfaat dan aturan mana yang menjadi acuannya.
Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 23/KPTS/M/2026, yang diterbitkan pada April 2026, memasukkan rusun dengan luas 45 meter persegi ke dalam pengaturan rumah susun subsidi. Ketentuan tersebut tidak hanya mencakup ukuran unit, tetapi juga menetapkan batas harga jual serta mengatur tenor kredit. Dengan demikian, tipe 45 menjadi bagian dari cakupan produk rusun subsidi yang diatur pemerintah, bersamaan dengan persyaratan pembiayaannya.
Perubahan ini penting karena penerima manfaat insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk rusun subsidi sebelumnya dibatasi pada unit berukuran 21 hingga 36 meter persegi. Ketika aturan perumahan menambahkan tipe 45, timbul kebutuhan untuk meninjau kembali kesesuaian cakupan insentif perpajakan. Tanpa penyesuaian, unit baru yang telah masuk ketentuan subsidi belum tentu memperoleh perlakuan PPN DTP yang sama dengan tipe yang lebih kecil.
Isu perluasan tersebut dibahas dalam evaluasi kinerja dan program kerja BP Tapera 2026 bersama Komite Tapera. Dalam forum itu, Heru meminta agar cakupan PPN DTP diperluas kepada Menteri Keuangan, yang pada saat itu dijabat Purbaya Yudhi Sadewa. Permintaan tersebut berkaitan dengan perubahan aturan yang memasukkan rumah susun seluas 45 meter persegi, serta kebutuhan agar dukungan fiskal selaras dengan pilihan hunian subsidi yang tersedia.
Penyesuaian cakupan dapat membantu menjaga konsistensi kebijakan perumahan dan kebijakan pajak, sekaligus memberi kejelasan bagi calon pembeli, pengembang, serta lembaga pembiayaan. Namun, masuknya tipe 45 dalam keputusan menteri tidak dengan sendirinya berarti seluruh unit otomatis memenuhi syarat PPN DTP. Ketentuan teknis mengenai penerima, batas harga, masa berlaku, dan mekanisme pengajuan tetap menjadi acuan dalam pelaksanaan insentif. Karena itu, permintaan perluasan yang disampaikan dalam evaluasi BP Tapera menandai tahap penting untuk menyelaraskan dukungan pajak dengan ketentuan terbaru, bukan menggantikan persyaratan yang berlaku. Kejelasan keputusan lanjutan diperlukan agar pelaku pasar dapat memahami penerapan fasilitas tersebut dan manfaatnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang mencari hunian vertikal terjangkau.
Heru menjelaskan bahwa persetujuan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) memberi manfaat langsung bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang membeli rumah susun. Untuk pembelian rusun dengan harga Rp2 miliar atau kurang, pembeli tidak akan dikenakan pajak melalui skema PPN DTP yang telah disetujui. Dengan demikian, komponen PPN atas transaksi tersebut ditanggung pemerintah sesuai dengan insentif yang berlaku, bukan dibebankan kepada pembeli. Kebijakan ini diharapkan membantu meringankan beban biaya masyarakat yang ingin memiliki hunian, khususnya pada segmen rusun yang menjadi sasaran program.
Heru juga menyebut BP Tapera telah menghitung kebutuhan alokasi fiskal untuk mendukung pemberian insentif tersebut. Perhitungan itu diperlukan agar kebutuhan anggaran dapat diketahui dalam pelaksanaan kebijakan. Keterangan mengenai batas harga Rp2 miliar dalam konteks dampak PPN DTP ini perlu dibedakan dari ketentuan pembebasan PPN yang pernah menggunakan batas harga Rp250 juta. Keduanya merujuk pada konteks kebijakan yang berbeda, sehingga angka Rp250 juta tidak tepat diperlakukan sebagai batas harga untuk manfaat PPN DTP yang sedang dibahas. Informasi yang tersedia tidak merinci aspek teknis lain mengenai penerapan insentif, sehingga pembeli sebaiknya merujuk pada pengumuman resmi untuk ketentuan lebih lanjut.
Bagi masyarakat yang ingin mengetahui lokasi rusun tipe 45, Heru menyarankan agar mereka memeriksa situs Sikumbang yang dikelola BP Tapera. Situs tersebut dapat digunakan untuk mencari informasi lokasi yang menyediakan unit rusun tipe 45. Calon pembeli dapat menelusuri informasi yang tercantum di sana untuk melihat pilihan hunian yang tersedia, kemudian menghubungi pihak terkait guna memastikan ketersediaan dan detail unit. Langkah ini membantu masyarakat memperoleh informasi lokasi secara lebih terarah sebelum mempertimbangkan pembelian. Dengan menggabungkan informasi mengenai insentif dan pilihan lokasi, calon pembeli dapat menilai kesempatan memperoleh rusun sesuai kebutuhan serta kemampuan mereka, sambil tetap memastikan keterangan terbaru melalui kanal resmi BP Tapera dan penyedia hunian.
Baca juga: Pupuk Subsidi Masuk Kopdes Merah Putih, Amran Minta Distribusi Dikawal | Ketika Gen Z Memilih Fleksibilitas: Tantangan Baru bagi Pasar Rumah Subsidi | Dudung Mundur dari Komisaris Independen NSSS, Perseroan Siapkan Proses Persetujuan
